مذكرة بدفاع
ورثة المرحوم/ ـــــــــــــــــــــ مدعي عليهم
ضـــــــــد
السيد/ ـــــــــــــــ مدعى
في الدعوى ــــــــ لسنة2006 إيجارات
المحدد لنظرها جلسة 20/4/2006 ـ مرافعة
الطلــــــــبات
ملتمس المدعى عليهم من عدل المحكمة القضاء لصالحهم :0
اصليا:0 بعدم قبول الدعوى :0
1- لانتفاء شرط التأخير في الوفاء بالأجرة في المواعيد المحددة للوفاء0
2- لسداد القيمة الايجارية قبل تاريخ رفع الدعوى0
احتياطيا:0 رفض الدعوى لانتفاء واقعة التكرار وعدم الاعتداد بدعوى الإخلاء السابق رفعها ضد مورث المدعى عليهم في مواجهة المدعى عليهم0
ا
لوقــــــــائع
محمولة وعلى تفصيل الثابت بكل من :0
1- زعم الوقائع المدعى بها بصحيفة دعوى المدعى0
2- حافظة مستندات المدعى المقدمة عند قيد الدعوى0
3- حافظة مستندات المدعى عليهم المقدمة رفق هذه المذكرة0
نحيل إلى مواقع المبين بعاليه دعامة لدفع ودفاع المدعى عليهم0
الدفــــــــــاع
أولا: الدفع بعدم قبول الدعوى لانتفاء شرط التأخير
في الوفاء بالأجرة في المواعيد المحددة للوفاء
بادىء ذي بدء 00وجب الإشارة إلى نص المادة 27 من القانون 49 لسنة 1977 والذي جرى على انه ( يجب الوفاء بالأجرة المحددة وما في حكمها كاملة إلى المؤجر طبقا لأحكام هذا الباب في موعد لا يجاوز الأسبوع الأول من الشهر المستحقة عنه أو الموعد المتفق عليه في العقد0000 )0
وقد جاء نص المادة سالفة الذكر بقاعدة خاصة 00 مؤداها00 أن يكون الوفاء بالأجرة في موعد لا يجاوز الأسبوع الأول من الشهر 00الا أنها قد قيدت تطبيق تلك القاعدة00 بعدم وجود نص في عقد الإيجار يتضمن ميعاد اخر00 فإذا تضمن العقد موعدا آخر للوفاء بالأجرة تعين الالتزام بذلك الموعد00 إعمالا لنص العقد وما له من قوة تعادل القانون0
(يراجع موسوعة الفقه والقضاء في إيجار وبيع الأماكن الخالية ـ المستشار عزمي البكرى ـ ط 1997 ـ الجزء الأول ـ ص 731 )
وحيث أن
الثابت من عقد الإيجار للعين محل النزاع 00 انه قد نص به أن ميعاد دفع الأجرة هو( في أول كل شهر حتى نهايته ) ومؤدى ذلك 00 أن للمستأجر القيام بسداد القيمة الايجارية في اى يوم من الشهر حتى نهايته00دون أن يكون بذلك متأخراً في السداد ولا يجوز للمؤجر اتخاذ الإجراءات ضده للتأخر عن الدفع إلا في اليوم التالي لنهاية ذلك الشهر0
( يراجع في هذا المعنى ـ نقض 7/12/1933 ـ مجموعة عمر1 رقم150 ص284 ـ الوسيط ـ السنهوري الجزء السادس ص623 )0
خاصـــة
وان هناك قاعدة عامة 00 مؤداها00 أن الشك يفسر لمصلحة المدين عملا بنص الفقرة الأولى من المادة 151 من القانون المدنى00 فإذا اتفقا على ميعاد لدفع الأجرة وكان هناك شك 00 فسر لمصلحة المستأجر لأنه هو المدين بالاجرة00وفى ذلك قضى بأنه إذا تبين من عقد الإيجار أن ميعاد استحقاق الأجرة هو شهر ابريل دون تحديد يوم معين من الشهر المذكور كان ميعاد الاستحقاق هو آخر يوم من الشهر لان ذلك في مصلحة المستأجر0
( يراجع المحاماة 28 رقم 58 ص136 ـ مشار إليه بالمرجع السابق ـ ص620 ـ الهامش)
وبناء على ما تقدم
فان ما أورده المدعى بصحيفة دعواه ـ المقيدة بقلم الكتاب بتاريخ 19/1/2006ـ من تأخر المدعى عليهم في سداد أجرة شهر يناير عام 2006 هو قول يخالف الواقع والقانون خاصة وان دعوى المدعى قيدت بقلم الكتاب قبل نهاية شهر يناير 2006 مما ينتفي عن المدعى عليهم صفة المتأخرين في سداد القيمة الايجارية وتكون دعواه غير مقبولة لانتفاء شرط التأخير في سداد القيمة الايجارية في المواعيد المحددة للوفاء0
بما يكــون معه
هذا المثار دفعا قد صادف صحيح الواقع والقانون00 يسانده أحكام محكمة النقض00 وملتمس قبوله0
ثانيا:الدفع بعدم قبول الدعوى لسداد القيمة الايجارية
قبل تاريخ رفع الدعوى
استقرت أحكام محكمة النقض على أن وفاء المستأجر بالأجرة المستحقة عليه قبل انعقاد الخصومة في دعوى الاخلاء للتكرار بتمام إعادة الإعلان ينفى حالة تكرار التأخر في الوفاء بالأجرة الموجب للإخلاء0
( الطعن رقم 952 لسنة 69ق ـ جلسة 12/7/2000 )
وقضى أيضا: وفاء المستأجر بالأجرة المستحقة للمؤجر قبل انعقاد الخصومة 0 اثره0 انتفاء تكرار التأخير أو الامتناع عن الوفاء بها0
( الطعن رقم 1969 لسنة68ق ـ جلسة 24/11/1999 )
(الطعن رقم 1505 لسنة67ق ـ جلسة 3/3/1999 )
وحيث أن الثابت
بحافظة مستندات المدعى عليهم المقدمة رفق هذه المذكرة أنها تطوى إنذار عرض بمبلغ 97,92 جنيه القيمة الايجارية عن المدة من 1/1/2006 وحتى 31/12/2006 مرسل من المدعى عليهم للمدعى بتاريخ 17/1/2006 وانه تم إيداع المبلغ خزينة المحكمة على ذمة المدعى بموجب محضر الإيداع المؤرخ 18/1/2006 وكل تلك الاجراءت تمت قبل تاريخ إقامة دعوى المدعى المقيدة بقلم الكتاب بتاريخ 19/1/2006 اى أن المدعى عليهم قد قاموا بسداد القيمة الايجارية قبل تاريخ إقامة دعوى المدعى00 مما تنتفي معه واقعة التأخير في سداد القيمة الايجارية0
وقد قضى نقضا:0 عرض الطاعنة الأجرة المستحقة على المطعون ضده وإيداعها قبل انعقاد الخصومة في الدعوى بإعادة الإعلان 0 أثره 0 عدم قيام حالة التكرار في التأخير في الوفاء بالأجرة 0 قضاء الحكم المطعون فيه بفسخ عقد الإيجار 0خطأ0
( الطعن رقم 2418 لسنة 68ق ـ جلسة 23/2/2000 )
من جماع ما تقدم
يتضح ويتأكد صحة الدفع بعدم قبول الدعوى لانتفاء التأخير في سداد الأجرة ولسدادها قبل رفع الدعوى0
وقد قضى نقضا:0 إخلاء المستأجر للتكرار في الامتناع أو التأخير في الوفاء بالأجرة 0 مناطه0 وفاء المستأجر بالأجرة قبل دعوى الاخلاء 0اثره0 انتفاء التأخير كشرط لتوافر التكرار0 وجوب تحقق المحكمة عند الحكم بالإخلاء للتكرار من وقوع التأخير في سداد الأجرة إلى ما بعد انقضاء المواعيد المحددة للوفاء بها وان سدادها تم بعد رفع الدعوى كمبرر للاخلاء0 تخلف ذلك0اثره0عدم قبولها0
( الطعن رقم 1704 لسنة 68ق ـ جلسة 13/2/2000)
( الطعن رقم 6591 لسنة 66ق ـ جلسة 15/2/1998 )
ثالثا: رفض الدعوى لانتفاء واقعة التكرار
وعدم الاعتداد بدعوى الإخلاء السابق رفعها ضد
مورث المدعى عليهم في مواجهة المدعى عليهم
معلوم فقها وقضاءا00ان التكرار لغة معناه أن تكون الدعوى أو الدعاوى السابقة متماثلة مع الدعوى المنظورة اى أن تكون من دعاوى الاخلاء وبين ذات الخصوم دون أن تتغير صفاتهم00 خاصة وان المشرع أراد بالنص الوارد بالفقرة الأخيرة من المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 عقاب المستأجر المعتاد على الامتناع أو التأخير في سداد القيمة الايجارية دون غيره0
وفى ذلك قضت محكمة النقض :0 أن التكرار هو تكرار لامتناع أو تأخير سابق بما يتحقق به ثبوت ميل المستأجر إلى المماطلة أو اتجاهه إلى إعنات المؤجر باضطراره إياه إلى سلوك الإجراءات القضائية أكثر من مرة0
( نقض 15/2/1978 س29 ص478 )
لـــــــــذلك
فإذا وصم المستأجر بتلك الصفات فلا يجوز وصمها لورثته من بعده حين يمتد إليهم عقد الإيجار خاصة وأنهم لم يرتكبوا فعلا يؤدى إلى ذلك00 هذا بالإضافة إلى أنهم وفى الغالب يجهلون ما صدر ضد مورثهم من أحكام سابقة على امتناعه أو تأخره في سداد القيمة الايجارية00 الأمر الذي يستوجب عدم الاعتداد بدعاوى الاخلاء السابق رفعها ضد المستأجر المتوفى في مواجهة من امتد إليه عقد الإيجار من ورثته00 لان الأصل في الجزاء أن يكون شخصياً0
وحيث أن الثابت
من حافظة مستندات المدعى المقدمة عند قيد الدعوى أنها تطوى على صورة ضوئية من الحكم رقم 1163 لسنة 1996 إيجارات كلى قليوب السابق صدوره ضد مورث المدعى عليهم 00 والذي يستند إليه المدعى كسابقة لتكرار التأخير في سداد القيمة الايجارية00 وهو الأمر الذي يفتقد للصحة حيث انه وان كان ذلك الحكم يعد سابقة للتكرار على مورث المدعى عليهم إلا انه لا يعد كذلك على المدعى عليهم ولا يعتد بذلك الحكم في مواجهتهم00 وهو ما أكدته أحكام محكمة النقض حيث قضت:0
( إذا كان مؤدى إيراد الحكم بالإخلاء للتكرار وفق نص المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن يكون قيداً على ما سبقه من تيسير منح للمستأجر يتقى به الحكم ضده في دعوى الإخلاء التي يقيمها المؤجر قبله وفق الإجراءات المحددة بنص هذه الفقرة فان مجال إعمال هذا الجزاء لا يتحقق إلا إذا تكرر من ذات المستأجر امتناعه أو تأخره عن الوفاء بالأجرة بعد إقامة هذه الدعوى ضده إذ الأصل في الجزاء أن يكون شخصياً يلحق الشخص مرتكب المخالفة دون اى شخص آخر وبالتالي فلا يعتد بدعوى الإخلاء التي سبق رفعها ضد المستأجر المتوفى أو التارك للمكان المؤجر ولا يعول عليها إذا تأخر من امتد إليه عقد الإيجار في الوفاء بالأجرة بعد الوفاة أو الترك ولا يسوغ القول بأن الورثة من الخلف العام للمستأجر يلتزمون بما يلتزم به مورثهم لان الخلافة قاصرة على انتقال الالتزامات والحقوق ويخرج عن هذا النطاق أنواع الجزاءات التي يرتبها المشرع على مخالفة شخص لحكم من أحكام القانون فالأصل فيها أن تكون شخصية لا تلحق إلا الشخص مرتكب المخالفة التي يترتب عليها الجزاء)
" الطعن رقم 231 لسنة 69ق ـ جلسة 9/2/2000 "
بنــــاء عليــــه
نصمم على الطلبات
والله ولى التوفيق
وكيل المدعي عليهم
المحامى
ورثة المرحوم/ ـــــــــــــــــــــ مدعي عليهم
ضـــــــــد
السيد/ ـــــــــــــــ مدعى
في الدعوى ــــــــ لسنة2006 إيجارات
المحدد لنظرها جلسة 20/4/2006 ـ مرافعة
الطلــــــــبات
ملتمس المدعى عليهم من عدل المحكمة القضاء لصالحهم :0
اصليا:0 بعدم قبول الدعوى :0
1- لانتفاء شرط التأخير في الوفاء بالأجرة في المواعيد المحددة للوفاء0
2- لسداد القيمة الايجارية قبل تاريخ رفع الدعوى0
احتياطيا:0 رفض الدعوى لانتفاء واقعة التكرار وعدم الاعتداد بدعوى الإخلاء السابق رفعها ضد مورث المدعى عليهم في مواجهة المدعى عليهم0
ا
لوقــــــــائع
محمولة وعلى تفصيل الثابت بكل من :0
1- زعم الوقائع المدعى بها بصحيفة دعوى المدعى0
2- حافظة مستندات المدعى المقدمة عند قيد الدعوى0
3- حافظة مستندات المدعى عليهم المقدمة رفق هذه المذكرة0
نحيل إلى مواقع المبين بعاليه دعامة لدفع ودفاع المدعى عليهم0
الدفــــــــــاع
أولا: الدفع بعدم قبول الدعوى لانتفاء شرط التأخير
في الوفاء بالأجرة في المواعيد المحددة للوفاء
بادىء ذي بدء 00وجب الإشارة إلى نص المادة 27 من القانون 49 لسنة 1977 والذي جرى على انه ( يجب الوفاء بالأجرة المحددة وما في حكمها كاملة إلى المؤجر طبقا لأحكام هذا الباب في موعد لا يجاوز الأسبوع الأول من الشهر المستحقة عنه أو الموعد المتفق عليه في العقد0000 )0
وقد جاء نص المادة سالفة الذكر بقاعدة خاصة 00 مؤداها00 أن يكون الوفاء بالأجرة في موعد لا يجاوز الأسبوع الأول من الشهر 00الا أنها قد قيدت تطبيق تلك القاعدة00 بعدم وجود نص في عقد الإيجار يتضمن ميعاد اخر00 فإذا تضمن العقد موعدا آخر للوفاء بالأجرة تعين الالتزام بذلك الموعد00 إعمالا لنص العقد وما له من قوة تعادل القانون0
(يراجع موسوعة الفقه والقضاء في إيجار وبيع الأماكن الخالية ـ المستشار عزمي البكرى ـ ط 1997 ـ الجزء الأول ـ ص 731 )
وحيث أن
الثابت من عقد الإيجار للعين محل النزاع 00 انه قد نص به أن ميعاد دفع الأجرة هو( في أول كل شهر حتى نهايته ) ومؤدى ذلك 00 أن للمستأجر القيام بسداد القيمة الايجارية في اى يوم من الشهر حتى نهايته00دون أن يكون بذلك متأخراً في السداد ولا يجوز للمؤجر اتخاذ الإجراءات ضده للتأخر عن الدفع إلا في اليوم التالي لنهاية ذلك الشهر0
( يراجع في هذا المعنى ـ نقض 7/12/1933 ـ مجموعة عمر1 رقم150 ص284 ـ الوسيط ـ السنهوري الجزء السادس ص623 )0
خاصـــة
وان هناك قاعدة عامة 00 مؤداها00 أن الشك يفسر لمصلحة المدين عملا بنص الفقرة الأولى من المادة 151 من القانون المدنى00 فإذا اتفقا على ميعاد لدفع الأجرة وكان هناك شك 00 فسر لمصلحة المستأجر لأنه هو المدين بالاجرة00وفى ذلك قضى بأنه إذا تبين من عقد الإيجار أن ميعاد استحقاق الأجرة هو شهر ابريل دون تحديد يوم معين من الشهر المذكور كان ميعاد الاستحقاق هو آخر يوم من الشهر لان ذلك في مصلحة المستأجر0
( يراجع المحاماة 28 رقم 58 ص136 ـ مشار إليه بالمرجع السابق ـ ص620 ـ الهامش)
وبناء على ما تقدم
فان ما أورده المدعى بصحيفة دعواه ـ المقيدة بقلم الكتاب بتاريخ 19/1/2006ـ من تأخر المدعى عليهم في سداد أجرة شهر يناير عام 2006 هو قول يخالف الواقع والقانون خاصة وان دعوى المدعى قيدت بقلم الكتاب قبل نهاية شهر يناير 2006 مما ينتفي عن المدعى عليهم صفة المتأخرين في سداد القيمة الايجارية وتكون دعواه غير مقبولة لانتفاء شرط التأخير في سداد القيمة الايجارية في المواعيد المحددة للوفاء0
بما يكــون معه
هذا المثار دفعا قد صادف صحيح الواقع والقانون00 يسانده أحكام محكمة النقض00 وملتمس قبوله0
ثانيا:الدفع بعدم قبول الدعوى لسداد القيمة الايجارية
قبل تاريخ رفع الدعوى
استقرت أحكام محكمة النقض على أن وفاء المستأجر بالأجرة المستحقة عليه قبل انعقاد الخصومة في دعوى الاخلاء للتكرار بتمام إعادة الإعلان ينفى حالة تكرار التأخر في الوفاء بالأجرة الموجب للإخلاء0
( الطعن رقم 952 لسنة 69ق ـ جلسة 12/7/2000 )
وقضى أيضا: وفاء المستأجر بالأجرة المستحقة للمؤجر قبل انعقاد الخصومة 0 اثره0 انتفاء تكرار التأخير أو الامتناع عن الوفاء بها0
( الطعن رقم 1969 لسنة68ق ـ جلسة 24/11/1999 )
(الطعن رقم 1505 لسنة67ق ـ جلسة 3/3/1999 )
وحيث أن الثابت
بحافظة مستندات المدعى عليهم المقدمة رفق هذه المذكرة أنها تطوى إنذار عرض بمبلغ 97,92 جنيه القيمة الايجارية عن المدة من 1/1/2006 وحتى 31/12/2006 مرسل من المدعى عليهم للمدعى بتاريخ 17/1/2006 وانه تم إيداع المبلغ خزينة المحكمة على ذمة المدعى بموجب محضر الإيداع المؤرخ 18/1/2006 وكل تلك الاجراءت تمت قبل تاريخ إقامة دعوى المدعى المقيدة بقلم الكتاب بتاريخ 19/1/2006 اى أن المدعى عليهم قد قاموا بسداد القيمة الايجارية قبل تاريخ إقامة دعوى المدعى00 مما تنتفي معه واقعة التأخير في سداد القيمة الايجارية0
وقد قضى نقضا:0 عرض الطاعنة الأجرة المستحقة على المطعون ضده وإيداعها قبل انعقاد الخصومة في الدعوى بإعادة الإعلان 0 أثره 0 عدم قيام حالة التكرار في التأخير في الوفاء بالأجرة 0 قضاء الحكم المطعون فيه بفسخ عقد الإيجار 0خطأ0
( الطعن رقم 2418 لسنة 68ق ـ جلسة 23/2/2000 )
من جماع ما تقدم
يتضح ويتأكد صحة الدفع بعدم قبول الدعوى لانتفاء التأخير في سداد الأجرة ولسدادها قبل رفع الدعوى0
وقد قضى نقضا:0 إخلاء المستأجر للتكرار في الامتناع أو التأخير في الوفاء بالأجرة 0 مناطه0 وفاء المستأجر بالأجرة قبل دعوى الاخلاء 0اثره0 انتفاء التأخير كشرط لتوافر التكرار0 وجوب تحقق المحكمة عند الحكم بالإخلاء للتكرار من وقوع التأخير في سداد الأجرة إلى ما بعد انقضاء المواعيد المحددة للوفاء بها وان سدادها تم بعد رفع الدعوى كمبرر للاخلاء0 تخلف ذلك0اثره0عدم قبولها0
( الطعن رقم 1704 لسنة 68ق ـ جلسة 13/2/2000)
( الطعن رقم 6591 لسنة 66ق ـ جلسة 15/2/1998 )
ثالثا: رفض الدعوى لانتفاء واقعة التكرار
وعدم الاعتداد بدعوى الإخلاء السابق رفعها ضد
مورث المدعى عليهم في مواجهة المدعى عليهم
معلوم فقها وقضاءا00ان التكرار لغة معناه أن تكون الدعوى أو الدعاوى السابقة متماثلة مع الدعوى المنظورة اى أن تكون من دعاوى الاخلاء وبين ذات الخصوم دون أن تتغير صفاتهم00 خاصة وان المشرع أراد بالنص الوارد بالفقرة الأخيرة من المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 عقاب المستأجر المعتاد على الامتناع أو التأخير في سداد القيمة الايجارية دون غيره0
وفى ذلك قضت محكمة النقض :0 أن التكرار هو تكرار لامتناع أو تأخير سابق بما يتحقق به ثبوت ميل المستأجر إلى المماطلة أو اتجاهه إلى إعنات المؤجر باضطراره إياه إلى سلوك الإجراءات القضائية أكثر من مرة0
( نقض 15/2/1978 س29 ص478 )
لـــــــــذلك
فإذا وصم المستأجر بتلك الصفات فلا يجوز وصمها لورثته من بعده حين يمتد إليهم عقد الإيجار خاصة وأنهم لم يرتكبوا فعلا يؤدى إلى ذلك00 هذا بالإضافة إلى أنهم وفى الغالب يجهلون ما صدر ضد مورثهم من أحكام سابقة على امتناعه أو تأخره في سداد القيمة الايجارية00 الأمر الذي يستوجب عدم الاعتداد بدعاوى الاخلاء السابق رفعها ضد المستأجر المتوفى في مواجهة من امتد إليه عقد الإيجار من ورثته00 لان الأصل في الجزاء أن يكون شخصياً0
وحيث أن الثابت
من حافظة مستندات المدعى المقدمة عند قيد الدعوى أنها تطوى على صورة ضوئية من الحكم رقم 1163 لسنة 1996 إيجارات كلى قليوب السابق صدوره ضد مورث المدعى عليهم 00 والذي يستند إليه المدعى كسابقة لتكرار التأخير في سداد القيمة الايجارية00 وهو الأمر الذي يفتقد للصحة حيث انه وان كان ذلك الحكم يعد سابقة للتكرار على مورث المدعى عليهم إلا انه لا يعد كذلك على المدعى عليهم ولا يعتد بذلك الحكم في مواجهتهم00 وهو ما أكدته أحكام محكمة النقض حيث قضت:0
( إذا كان مؤدى إيراد الحكم بالإخلاء للتكرار وفق نص المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن يكون قيداً على ما سبقه من تيسير منح للمستأجر يتقى به الحكم ضده في دعوى الإخلاء التي يقيمها المؤجر قبله وفق الإجراءات المحددة بنص هذه الفقرة فان مجال إعمال هذا الجزاء لا يتحقق إلا إذا تكرر من ذات المستأجر امتناعه أو تأخره عن الوفاء بالأجرة بعد إقامة هذه الدعوى ضده إذ الأصل في الجزاء أن يكون شخصياً يلحق الشخص مرتكب المخالفة دون اى شخص آخر وبالتالي فلا يعتد بدعوى الإخلاء التي سبق رفعها ضد المستأجر المتوفى أو التارك للمكان المؤجر ولا يعول عليها إذا تأخر من امتد إليه عقد الإيجار في الوفاء بالأجرة بعد الوفاة أو الترك ولا يسوغ القول بأن الورثة من الخلف العام للمستأجر يلتزمون بما يلتزم به مورثهم لان الخلافة قاصرة على انتقال الالتزامات والحقوق ويخرج عن هذا النطاق أنواع الجزاءات التي يرتبها المشرع على مخالفة شخص لحكم من أحكام القانون فالأصل فيها أن تكون شخصية لا تلحق إلا الشخص مرتكب المخالفة التي يترتب عليها الجزاء)
" الطعن رقم 231 لسنة 69ق ـ جلسة 9/2/2000 "
بنــــاء عليــــه
نصمم على الطلبات
والله ولى التوفيق
وكيل المدعي عليهم
المحامى
